역전세 보증금 반환대출 1년간 한시적 완화

역전세 보증금 반환대출이 1년간 한시적으로 완화됐습니다.

역전세로 보증금 반환에 문제가 생기는 경우, 세입자가 전세금을 원활하게 돌려받을 수 있도록 오늘(27일)부터 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인을 위한 정부의 역전세 반환 대출 규제 완화가 1년간 한시적으로 시행된다고 합니다.

 

역전세와 역월세의 뜻

역전세란, 기존 전세 계약기간이 만료되는 시점에 전셋값이 떨어져서 세입자가 오히려 계약금을 돌려받아야 하는 상황을 이야기 합니다. 예를 들어, 기존 전세보증금이 6억원이였는데, 2년 후 만기가 도래되어 재계약하는 시점에 전세가격 시세가 4억원인 경우 2억원 만큼 역전세가 발생했다고 이야기합니다. 이 경우 집주인이 2억원만큼 세입자에게 돌려줘야 하는데 갑자기 2억원이란 돈을 구하기 어려워서 집을 매도하는 집주인도 있고 매매가 잘되지 않는 경우 세입자가 2억원을 제때 돌려받지 못하는 상황이 발생하다 보니 역전세난 라고 부르기도 합니다. 꼭 재계약이 아니더라도, 새로운 세입자에게 전세금을 받아 기존 세입자에게 돌려줘야 할 때에도 전셋값 하락으로 집주인이 돈이 돌려주기 힘든 상황도 역전세라고 합니다.

역월세도 같은 이유로 집주인이 세입자에게 전세금의 일부를 돌려줘야 하나 돌려줄 돈이 없는 경우 해당 금액의 이자만큼 매달 세입자에게 돌려주는 경우를 말합니다.

 

역전세가 발생하는 이유

요즘 전세 재계약의 대부분은 서울 수도권 지방 가릴 것 없이 역전세가 대부분입니다.

그럼 최근 들어 역전세가 발생하는 이유가 뭘까요? 사실 전셋값은 경기상황과 크게 연관은 없습니다. 오히려 경기상황보다는 대출금리와 연관이 있다고 볼 수 있습니다. 전셋값 변동이유로는 매매가격변동 등 여러 이유가 있을 수 있지만, 2년 전 금리가 낮은 시점에는 부담이 없으니 전세자금 대출을 받아 전세 계약을 많이 하니 전세수요가 많아 전세금이 상승했다고 볼 수 있으며, 이와 반대로 현시점에는 금리가 상승해 전세자금 대출이자에 대한 부담이 켜져 전세수요가 줄어들어 전셋값이 하락했다고도 볼 수 있습니다.

 

역전세 보증금 반환대출 1년간 한시적 완화에 따른 집주인 체크포인트

역전세 반환 대출 규제완화방안 대책은 역전세로 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움이 가중될 수 있는 만큼 대출 규제를 완화하여 시장충격을 최소화하자는 취지입니다. 세입자가 보증금을 원활하게 돌려받을 수 있도록 역전세 반환 대출 규제 완화를 1년 동안 한시적으로 시행한다고 합니다.

1. 지원대상

2023년 7월 3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 2024년 7월 31일 까지 임대차 계약만료 등으로 세입자에게 전세금 반환해야 하나 역전세로 전세금 반환이 어려운 집주인

√ 집주인 : 개인,임대 사업자

√ 주택형태 : 아파트,연립-다세대,주거용 오피스텔 등 포함

2. 대출한도

√ 개인 : DSR 40% 적용 제외, DTI 60%만 적용

√ 임대사업자 : RTI 1.25(비규제)~ 1.5배(규제)→1.0배

3. 대출금액

전세금 차액지원 원칙, 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환

√ 1년대 후속 세입자 계약시 전세보증금으로 대출금 우선상환

√ 해당주택으로 집주인 입주시 집주인 본의의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등

4. 주의사항

√ 전세금 반환 외 다른 용도 사용 금지

√ 반환 대출 이용 기간 동안 신규주택 구입 불가하며, 적발되면 대출금 전액 회수 및 3년간 주담보 취급 금지

√ 후속 세입자와 “전세금반환보증 가입”을 특약으로 하는 임대차 계약 체결할것

√ 후속 세입자 입주한 후 3개월 이내 전세반환보증 가입 또는 보증료 납입, 지켜지지않을경우 전액회수 등 재재조치

√ 집주인이 자가 거주지로 입주하는 경우, 자력반환능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄결히 확인하는 것을 전제로 대출 가능, 대출실행 후 1개월내 입주(최소2년 실거주여부 모니터링 예정)

5. 상황별 운영 절차

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6. 세입자 보호를 위한 새로운 보증보험 한시적 운영

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